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物业费暴跌44%，万科突然撤场！千户小区陷入混乱，政府定价与市场成本矛盾爆发
“物业费从2.5元/月直降到1.4元/月，降幅44%，我们无法承受！”
7月31日，鄂州市万科物业服务有限公司的一纸公告，让万科华彩城小区的业主们炸开了锅。公告宣布，由于物业费被强制下调，公司将在10月31日正式退出这个4000户的大型社区。
这不是孤例。短短一个月内，鄂州已有两家龙头物业企业宣布撤离。6月25日，中海物业因“长期亏损、垫资持续增长”宣告退出双创之星小区；如今，万科在鄂州的两个项目——华彩城与五彩城同时告急。
万科华彩城成为这轮冲突的暴风眼。2021年，万科物业与开发商签订合同时约定的物业费是2.5元/平方米/月。而今年鄂州出台新规，规定电梯房物业费最高不得超过1.4元/平方米/月。
“这几年最低工资翻倍了，小区能耗、物料、外包成本每年都在涨，按1.4元收费根本没法运行。”一位万科内部人士无奈地表示。公司曾试图通过业主大会重新议价，但因项目处于滚动交付状态，入住率不足，连召开业主大会的条件都不具备。
距离华彩城不远的万科五彩城，同样面临收费腰斩的困境。7月底，万科物业连发两份通知，一方面宣布自8月1日起暂按1.4元收费维持基础服务，另一方面紧急呼吁业主：60天内协商新价格，否则同样退场！
放眼全国，物业撤离潮已成行业现象：
1.4月，杭州万固珺府业委会要求物业费从2.8元降至2.2元，滨江物业直接退出谈判
2.同月，扬州文锦雅苑的雅生活服务因“财务亏损严重”撤场
3.5月，重庆花语佰骊的中铁建物业宣告终止服务
中指研究院数据显示，2025年物业主动退盘案例明显增加。“核心原因就是算不过账。”某上市物企人士一语道破天机。当政府指导价与市场成本严重倒挂，当业主“维权性欠费”成风，物业公司只能断臂求生。
更严峻的是退场后的“服务真空”。杭州万固珺府在滨江物业退出后紧急招标，却因投标物业不足三家而流标——没有企业愿接盘明显亏损的项目。
当政府定价与市场成本撕裂，物业公司究竟该如何破局？
1. 透明化成本结构，用数据说话
物业公司可详细公开各项成本：人力成本占比多少？公共能耗年增长多少？维修基金缺口多大？鄂州万科在公告中强调“最低工资翻倍、能耗物料连年上涨”，但若能展示具体运营账本，更能获得公众理解。
2. 建立阶梯式服务标准
提供“基础包+增值包”的菜单式服务。杭州有小区尝试将保洁频次、绿化等级、安保配置明码标价，业主可按需选择。既守住政府指导价底线，又通过增值服务弥补成本。
3. 科技降本提效
推广智能安防系统减少人力巡逻、用AI工单系统优化报修流程、建设集中管控中心实现“一人管多盘”。万物云在深圳某项目通过智慧化改造，在维持服务品质下降低人力成本15%。
4. 探索社区造血机制
南京部分小区由物业牵头运营社区食堂、快递驿站、养老托幼等便民服务，利润反哺物业费缺口。广州某小区将闲置空间改造成共享会议室对外出租，年增收超20万元。
这场物业费拉锯战里没有赢家。物业公司退场看似止损，实则损伤品牌；业主短期内少交了钱，却可能面临垃圾成堆、电梯停运的窘境；地方政府指导价本为惠民，却间接导致服务断档。
物业的本质是契约精神与等价交换。万科在鄂州五彩城的60天协商期提供了一种思路——用服务品质争取议价空间，而非直接弃盘。
正如一位资深物业经理所言：“降价永远比降服务容易，但降下去的服务最终会变成社区的伤疤。业主和物业从来不是对立的两方，让家园持续美好才是共同的底线。”
当行业寒冬降临，或许正是回归服务本质的契机——做好服务，才配谈价格。
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